Le plan pluriannuel de travaux en copropriété ou PPT est un planning sur dix ans qui détaille les travaux à effectuer au sein des parties communes en copropriété. Il est devenu obligatoire avec la loi Climat. Il touche pour le moment plus particulièrement les copropriétés de plus de 15 ans. Depuis le 1er janvier 2023 pour celle qui sont composés de plus de 200 lots.
Le PPT sera progressivement obligatoire pour les autres copropriétés selon les échéances suivantes.
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots
- 1er janvier 2025 pour toutes les autres copropriétés.
Derrière ce programme de planification des travaux sur 10 ans se trouve différents enjeux auquel le PPT répond. Dans un premier temps le but est de conserver votre bâtiment, en effet prévoir les travaux et les entretiens sur le long terme prévient des futures dégradations de votre bâtiment. Le deuxième enjeu est de protéger les habitants des risques d’insalubrité. Le dernier enjeu est la rénovation énergétique de votre copropriété. L’état veut pouvoir accélérer la transition énergétique et agir activement sur les performances énergétiques de votre bâtiment permet d’y participer, d’autant plus que beaucoup de logement sont des passoires énergétiques.
Comment s’organise un PPT ?
Dans un premier temps, les moyens entrepris pour l’élaboration du PPT sont voté en assemblée générale à majorité simple. On parle ici du choix du diagnostiqueur qui établir le projet. Pour calculer et proposer un projet de PTT le diagnostiqueur se base sur deux bilans à effectuer.
Deux diagnostics à effectuer :
DPE collectif : Diagnostic de performance énergétique qui va attribuer une étiquette à votre bâtiment en fonction de ses dépenses énergétiques, de son isolation en y incluant d’autres paramètres.
DTG : Le diagnostic technique global fait une analyse précise de l’état de vos équipements dans les parties communes et met en avant certains travaux à effectuer sur les 10 prochaines années.
Le plan pluriannuel de travaux est composé des éléments suivants :
- Les travaux de rénovations recensés par ordre de propriété.
- Une prévision des performances attendues après les travaux
- Une estimation des couts
- Une planification sur dix ans des travaux
Dès lors que votre syndic le reçoit, il fait voter entièrement ou partiellement les travaux à majorité absolue. Les travaux approuvés doivent être inscrits par le syndic dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Ce carnet répertorie toutes les données techniques de maintenance et travaux effectuée dans votre copropriété
Qui cotise pour quels travaux ?
Le PPT vous permet de déterminer les types travaux à faire. Les travaux s’inscrivent dans une des trois grandes finalités ci-dessous.
- Prévention des risques
- Maintenance des parties communes
- Rénovation énergétique
Les travaux sont définis en fonction de leur ordre de priorité. La plupart du temps, les de rénovation énergétique sont les premiers à effectuer.
Les coûts :
Le PPT regroupe les travaux, vous pouvez ainsi considérer d’en effectuer plusieurs d’un coup dans le but d’opter pour une opération globale. Celle-ci est souvent plus efficace et moins chère. De plus, le PPT vous permet de prévoir et d’anticiper les dépenses des dix prochaines années. Programmer permet de chiffrer et donc de prévoir les fond nécessaires chaque à années pour leur réalisation.
La loi ALUR a mis en place le fond de travaux qui permet de financer les dépenses liées aux travaux. Tous les copropriétaires contribuent au budget par le biais d’une cotisation calculé proportionnellement aux tantièmes de chaque copropriétaire. Les cotisations sont obligatoires, elles dépendent du PPT.
- Dans le cas où le PPT est voté, le montant de la cotisation ne peut pas être en dessous de 2,5% du montant des travaux du PPT. De plus, les cotisations doivent représenter 5% du budget prévisionnel qui sert à planifier les dépenses pour l’entretien courant de votre immeuble.
- Dans le cas où votre copropriété est neuve et n’a donc pour le moment pas besoins d’un PPT celui-ci ne doit pas être supérieur à 5% du budget prévisionnel.
💡 Attention, il faut compter le cout de réalisation du projet de PPT par le diagnostiqueur qui peut aller jusqu’à 5 000 €
Exception et autres réglementations
Il existe une exception pour ne pas réaliser un PPT dans votre copropriété. Si le DTG effectué n’indique aucun travaux, cela s’explique par le fait qu’elle soit neuve. Vous devrez l’effectuer obligatoirement lorsque votre DTG arrive en fin de validité.
Pour les cotisations : vous pouvez les suspendre si le montant de cotisation est plus élevé que le montant du budget prévisionnel ou lorsque le montant des fonds de travaux excède de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté. Les cotisations versées ne sont pas récupérables même si un des copropriétaires vend son lot.
L’article 14-2 en vigueur depuis le 1er janvier 2023 de la loi du 10 juillet 1965 permet à la mairie, au préfet ou toute autre autorité administrative de demander à votre syndic de lui joindre le PPT de votre copropriété. Cette démarche de vérification a pour but de constater que les travaux programmés pour la prochaine décennie sont conformes et permette la préservation et la sécurité de votre copropriété et de ses habitants. Dans le cas où vous n’avez pas élaboré de PPT et que celui n’a pas était envoyé dans un délai d’un mois après la demande des autorités administratives, elles se chargent de la faire au nom de la copropriété et à ses frais. Le syndic convoque ensuite en assemblée générale et fait voter les PPT.
Le plan pluriannuel de travaux en copropriété représente une démarche essentielle pour assurer la pérennité et la valorisation des copropriétés. En établissant une vision à long terme et en planifiant les interventions nécessaires, les copropriétaires peuvent anticiper les besoins de rénovation, de maintenance et d’amélioration, tout en gérant de manière efficace les ressources financières. Ce plan offre également la possibilité de réaliser des économies en planifiant les travaux de manière groupée et en bénéficiant de prix avantageux.
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