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Décryptage, syndic de copropriété : Les majorités en assemblée générale

5 Mai 2023 | Syndic de copropriété

C’est lors des assemblées générales que se font les votes pour les travaux, l’entretien, le choix des prestataires, désignation du conseil syndical, la désignation et la révocation du syndic, le budget prévisionnel et bien plus encore. Le poids du vote de chaque copropriétaire est déterminé par sa part de tantième. Le tantième d’un copropriétaire se calcule en prenant en compte, la superficie du lot, sa nature (cave, parking…), le positionnement du lot (RDC ou étages…) ou encore si le lot possède un balcon ou un jardin. Ce calcul permet donc de répartir équitablement les charges mais aussi le poids de votes de chacun des copropriétaires. Les votes à majorité sont obligatoires pour tout type de modification relative aux parties communes ainsi qu’au syndic. Aucun vote ne peut imposer une modification des parties privées d’un copropriétaire. Il existe trois types de majorités, plus le vote est important plus la majorité est compliquée à obtenir. 

Comprendre les 3 votes majoritaires lors des assemblées générales 

Vote-majorité

La majorité simple

La majorité simple est soumise à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Elle s’applique pour les résolutions courantes des parties communes et plus généralement lorsque la loi ne précise pas d’utiliser une autre majorité. Pour un vote à majorité simple, seuls les voix des copropriétaires présents en assemblée générale comptent. Autrement dit, les absents ne sont pas pris en compte tout comme l’abstention lors du vote. Depuis un arrêté du deux juillet 2020, pour répondre à la crise covid et à l’impossibilité de se réunir, il est possible de voter par correspondance.

Le vote s’effectue dans les cas suivants :

  • Réglementation de la copropriété 
  • Budget prévisionnel 
  • Administration du conseil syndical
  • Contrat d’entretien
  • Remplacement d’un équipement 
  • Quitus (les copropriétaires reconnaissent que le syndic à correctement gérer la copropriété, cela préserve le syndic de toutes responsabilités) 
  •  Les travaux d’entretien courants (hors travaux énergétiques qui depuis la loi ELAN de 2018 se votent en majorité absolue) 
Infographie : majorité simple

La majorité absolue

La majorité absolue est soumise à l’article 25 de cette même loi du 10 juillet 1965. Au contraire de la majorité simple, elle prend en compte les abstentions, ainsi que les absents. Elle s’applique dans les cas suivants 

  • La désignation du syndic
  • La désignation des membres du conseil syndical 
  • La révocation du syndic 
  • Le transfert des caméras des parties communes aux forces de l’ordre
  • Les travaux d’améliorations et de transformations soit non nécessaires
  • Les travaux relatifs aux économies d’énergie 
  • Les travaux qui touchent aux parties communes 
  • Le choix du mode d’ouverture de l’immeuble

La majorité absolue est plus complexe à atteindre et l’abstention peut influencer le vote. Il arrive parfois qu’il y ait une absence de décision. Dans ce cas-là il est possible de faire passer le vote en majorité simple à condition de réunir le tiers des voix des copropriétaires en majorité absolue.

Infographie : la majorité absolue

La double majorité

La double majorité est relative à l’article 26 du 10 juillet 1965. Elle s’effectue pour ces trois résolutions : 

  • Les actes d’acquisition ou de dispositions des copropriétés 
  • La suppression d’un gardien ou d’un gestionnaire
  • La modification du règlement de la copropriété.

Comme son nom l’indique, il faut deux majorités différentes pour faire passer l’une de ces trois résolutions au sein de la copropriété. La première majorité à obtenir est celle du nombre, c’est-à-dire une majorité sur l’ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents. On ne compte pas les tantièmes, mais bien chaque copropriétaire individuellement. La seconde majorité nécessaire au vote est celle des tantièmes. Il faut au moins deux tiers des voix pour qu’elle soit valide. Pour qu’un vote à la double majorité soit accepté, celui-ci doit réunir plus de la moitié des votes des copropriétaires et qu’ils représentent au moins les deux tiers des voix par tantième. Si le vote ne réunit pas ces conditions, il est possible de la faire passer en majorité absolue grâce à l’article 26-1 avec au moins un tiers des tantièmes et la moitié des copropriétaires en faveur de ce nouveau vote.

Infographie : double majorité

L’unanimité

Le vote à l’unanimité est aussi soumis à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il est relatif à l’aliénation des parties communes soit la vente ainsi qu’à la modification de la répartition des charges entre les copropriétaires. Le vote prend en compte, les présents, les représentés ainsi que les absents. Il faut que tous les copropriétaires soient en faveur du vote et ce sans exception. Dans le cas contraire, le vote est invalidé. En cas d’absentéisme le vote est aussi invalidé, c’est pourquoi il est possible de voter par correspondance afin de ne pas bloquer la résolution et de ne pas perdre de temps à attendre la prochaine assemblée générale. Il existe aussi le vote par procuration c’est un dire qu’un propriétaire peut en désigner un autre qui sera présent lors de l’assemblée générale et qui votera par procuration. Si le vote à l’unanimité est difficile à obtenir c’est parce que les résolutions prises peuvent avoir un gros impact sur la copropriété.

Les principales dérogations et jurisprudence : ce qu’il faut savoir 

Depuis le 23 novembre 2018, la loi ELAN vient faciliter les assemblées générales et doit notamment permettre aux copropriétaires de convoquer des A.G par visioconférence, de voter par correspondance ou encore d’être dans l’obligation pour le syndic de copropriété fournir un service extranet pour accéder à tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété, incluant les documents de l’AG.

Il existe trois dérogations qui sont importantes à prendre en compte lors des votes et qui doivent permettre aux copropriétaires de faciliter les prises de décisions.

  • Le vote par correspondance : Comme expliqué ci-dessus, il est possible de voter par correspondance lorsque vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale. Dans ce cas-là, il faut envoyer via une lettre recommandée électronique le choix du vote trois jours avant la date de l’assemblée générale. 
  • Le pouvoir : Au contraire du vote par correspondance, il s’agit d’un vote par procuration. Ce vote est moins fiable, il ne demande aucun document avec une consigne vote, il faut être sûr du copropriétaire à qui on va confier son vote. De plus, il n’y a pas de limite de mandat pour le copropriétaire qui reçoit un pouvoir de vote, c’est-à-dire qu’il peut en recevoir autant qu’il veut. 
  • La délégation de pouvoir au conseil syndical : Entrée en vigueur le 1er juin 2020, la délégation de pouvoir permet au conseil syndical de décider seul des certaines décisions votées en majorité simple. Cela permet d’éviter de prendre du temps lors des assemblées générales. La délégation de pouvoir n’est pas sans condition, en effet l’assemblée détermine au préalable la somme concédée au conseil. Il faut au moins trois membres dans le conseil et la durée maximum du mandat est de deux. Il existe trois exceptions pour lesquelles le conseil syndical ne peut voter une résolution seule. L’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel ainsi que l’adaptation du règlement de copropriété peuvent être votée uniquement par le conseil syndical. Dans les cas où le conseil syndical doit voter seul, le vote se fait à la majorité simple. En cas d’égalité, c’est la voix du président du conseil syndical qui tranche. Pour finir, le conseil doit rendre compte de sa délégation devant l’assemblée générale.
Majorité-AG

Il existe deux délais pour contester une décision en assemblée générale : 

  • Délais de deux mois : il est possible de contester une décision prise en assemblée générale via un avocat ainsi qu’un recours au tribunal à partir du moment où le procès-verbal est rendu public. Vous pouvez contester une décision irrégulière, qui ne figurait pas à l’ordre du jour, une absence de convocation ou encore l’absence de document relatif à l’assemblée générale ou à la copropriété et qui ne vous permet pas d’être tenus informé des actions au sein de votre copropriété. Le recours est porté contre le syndic de copropriété représenté par votre syndic. Si le tribunal valide votre recours, celui-ci annule la décision prise par l’assemblée générale et vous percevez des dommages et intérêts. Au contraire si le tribunal invalide votre recours vous êtes condamné à payer des dommages et intérêts pour recours abusif. Passé deux mois vous ne pouvez plus remettre en cause la décision de l’assemblée générale à l’exception ou le procès-verbal n’a pas été notifié et dans ces cas vous disposez d’un délai de cinq ans. 
  • Délais de cinq ans : Le délai de cinq est une prescription qui se réfère au Code civil, c’est un délai de droit commun. Il est possible de faire un recours au tribunal si un copropriétaire qui a payé trop de charges, ou au contraire pour un copropriétaire qui n’a pas payé les siennes. Ce délai s’applique aussi en cas de litige entre deux copropriétaires. 

Les lois et promulgations sur les assemblées générales ont évolué et on était réfléchi dans le but de faciliter les votes et les prises de décisions entre copropriétaires. Les votes sont obligatoires sauf en cas d’insécurité ou d’insalubrité de la copropriété. Aucune majorité ne peut imposer quelconque modification sur des parties privées et aucun copropriétaire ne peut s’approprier les parties communes en y posant des installations privées.

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