L’inflation que traverse actuellement la France touche tous les secteurs et l’immobilier n’est pas épargné. Depuis le début de l’année 2023 le marché immobilier est en baisse à Paris. Alors que le coût de la vie augmente, les propriétaires voient la valeur de leurs biens diminuer. Entre baisse des prix, hausse du taux d’intérêt et la promulgation de lois qui affectent le marché, la rédaction de Comparateur-Syndic vous explique pourquoi le prix de l’immobilier est en chute.
Les chiffres de la crise immobilière
Une baisse du prix des appartements aux mètre carré
Sur un an, c’est une baisse du prix au mètre carré 5,2% qui a été enregistrée. Sur les 20 arrondissement qui composent Paris, le prix moyen au mètre carré est passé sous la barre symbolique des 10 000 euros/m² pour 6 d’entres eux. Depuis la stagnation inédite en septembre 2022 (où les prix n’avait que très peu bougé) la valeur des appartements n’a fait que baisser, et ce sur l’ensemble des arrondissements. Aujourd’hui le prix moyen au mètre carré à Paris intramuros est de 9 944€. Des chiffres alarmants, d’autant plus que lors de la conférence des notaires du Grand Paris le 7 septembre 2023, les professionnels du secteur ont fortement insisté sur le fait que le printemps de l’immobilier, c’est-à-dire la période annuelle où le nombre de vente atteint généralement son pic n’a pas eu lieu.
En octobre 2023, la baisse devrait atteindre 5,5% pour les appartements et 5,2% pour les maisons. Toute la région île-de-France est touchée par cette cette crise. Selon l’INSEE, les deux premiers trimestres de 2023 ont enregistrés une baisse des prix de 3,9% en Saine-Saint-Denis et 3,7% pour le Val-de-Marne et les Hauts-de-Seine.
Il faut cependant relativiser ces chiffres, car les prix restent relativement haut. La demande est en effet toujours là et la période allant de novembre 2022 à janvier 2023 a vu une augmentation du nombre d’acheteurs. L’indice de Tension Immobilière sur Paris est de 19%, ce qui signifie qu’il y a 19% plus de personnes souhaitant acquérir un bien que de biens disponibles, on estime que le marché est dynamique lorsque l’indice de Tension Immobilière dépasse les 5%.
Une baisse du prix des logements anciens
Les pour les logements anciens, le volume des ventes au deuxième trimestre de 2023 affiche une baisse de 25% en un an. C’est le marché de la maison ancienne qui a subit la plus forte baisse avec -27% en un an, -33% en Petite Couronne. Si l’on compare le volume des ventes à la moyenne des 10 dernière année on constate une baisse de 18%, ce qui est révélateur d’une tendance.
Les appartements anciens ne sont pas épargnés et affichent un recul de 25% du volume de vente sur Paris et la Petite Couronne. Ces chiffres restent cependant à contextualiser, car le deuxième trimestre de 2022 a été particulièrement dynamique pour ce marché. Rapportée à la moyenne des 10 dernière années la baisse des ventes s’élève à 10% en Petite Couronne et à 1% dans Paris.
La baisse du volume de vente à également une incidence sur la qualité des biens. Les appartements anciens vendu au deuxième trimestre de 2022 avait une surface de 59m², au deuxième trimestre de 2023 c’est 59m², pour les maisons on passe de 115m² à 112m². En outre, la part des ménages artisans, chef d’entreprises et cadres (CPS+) à augmenté, ils représentaient l’année dernière 46% et sont maintenant 51% pour la même période.
pourquoi le prix de l’immobilier est en chute?
Il existe plusieurs raisons à la chute des prix de l’immobilier. La première cause est évidemment l’augmentation des taux d’intérêts dus à l’inflation. Depuis janvier 2022 ces taux ont quadruplés passant de 1% en moyenne sur 20 ans à 4,05% actuellement. Depuis le mois de juillet 2022 la Banque Centrale Européenne à effectué la hausse du taux d’intérêt le plus rapide de son histoire. Les personnes en capacités d’obtenir un prêt sont donc moins nombreuses et ont une capacité d’emprunt plus faible. C’est donc une baisse du pouvoir d’achat qui fait baisser la demande, les prix baisse donc pour répondre à cette demande, en d’autres mots, la baisse des ventes entraîne la baisse des prix. De plus, les négociations sont plus longues car les acheteurs négocie les prix à la baisse par manque de moyens.
Comme les prix baissent, les acheteurs ont également moins de pression d’achat. Ils passent donc plus de temps à réfléchir et à scruter les appartements à la recherche d’éventuels défauts. Lorsqu’ils trouvent des défauts cela se répercute évidemment sur le prix de vente, et le bien sera vendu moins cher. Ils ont également moins peur de manquer des offres vu que le prix est en baisse.
Il faut également dire que les vendeurs ne veulent pas céder leurs biens dans un marché en baisse. Elodie Frémont, porte-parole des notaires du Grand Paris confie au Monde: « Les rendez-vous se réalisent dans un climat tendu : les négociations durent bien plus d’un mois, on voit des rétractations, les obtentions d’offres de crédit sont laborieuses et tous se retrouvent, le jour de la signature, sous tension », elle ajoute: « On sent que la vente a été dictée par une contrainte extérieure. » Lorsqu’elle parle de contrainte extérieur, cela peut être des divorces, des successions ou des changements professionnels ou familiaux.
Dernier point : la loi Climat et Résilience adoptée en 2017 vise à mieux maitriser la consommation énergétique. Parmi ses mesures, elle interdit aux propriétaires d’augmenter les loyers des passoires énergétique entre deux locataire. Il s’agit d’habitations mal isolées ce qui engendre une grosse déperdition énergétique à cause de la sur-utilisation du chauffage. Cette réforme engendre forcement une forte baisse de la marge pour les propriétaires dans le contexte actuel d’inflation. Depuis janvier 2023, il est également interdit de louer un bien juger trop gourmand en énergie. Comme les travaux de rénovation énergétique peuvent coûter cher, certains propriétaires préfèrent vendre leurs bien au lieu d’entamer des travaux, mais forcement le prix du bien est revu à la baisse.
La loi climat et résilience contre les passoires thermique
Selon un communiqué de presse gouvernemental sur la loi Climat et Résilience « 4,8 millions de foyers vivent dans des logements mal isolés et le bâtiment est responsable d’un quart des émissions de gaz à effet de serre du pays. » Cette loi prévoit des sanctions pour les logements qualifiés de passoires thermiques, c’est-à-dire avec les Diagnostics de Performance Energétique (DPE) les plus faibles. Les sanctions vont du gel des loyers à l’interdiction de la mise en location des logements.
Qu’est ce que le DPE?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un baromètre qui évalue la performance énergétique des logements avec des étiquettes allant de A à G. Pour les logements destinés à être habités, ce document est obligatoire. Le DPE sert à identifier les passoires énergétiques, ces logements qui consomment plus d’énergie et/ou émettent plus de gaz à effet de serre.
Il est calculé en évaluant les principales données techniques du bâtiment tels que son isolation, ses systèmes de chauffage, de production d’eau chaude de refroidissement et de ventilation. Ces donnés sont traitées dans un logiciel qui évalue la consommation d’énergie et les quantités de gaz rejetés dans l’atmosphère à l’année afin d’attribuer au logement son étiquette.
Il est important de préciser que la fiabilité de du DPE fait débat. Selon une enquête réalisée par 60 millions de consommateurs, pour un même logement, plusieurs professionnels n’obtiennent pas toujours le même diagnostic. Dans une maison située à Corbeil-Essonnes ils ont demandé à 20 professionnels de réaliser un DPE, et trois étiquettes différentes en sont sorties: C,D et E. Il faut savoir que c’est pourtant un document légal obligatoire pour toute vente de logement ou signature d’un contrat de location.
Bruno Le Maire, le ministre de l’économie, a affirmé au micro de Sud Radio le lundi 9 octobre vouloir que le DPE soit modifié. « Changeons le diagnostic énergétique puisque visiblement, ce n’est pas le bon indicateur » a-t-il déclaré. Il juge notamment que le diagnostic actuel ne s’adapte pas « aux modalités de chauffage » et « à la taille des surfaces ».
Pourquoi le DPE affecte le marché des logements anciens?
Comme déjà mentionné plus haut, depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un appartement noté G+ c’est à dire qui consomme plus de 450 kWh.m².an. A partir de 2025 viendra le tour des logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh.m².an), en 2038 ça sera les F et en 2034 les E. Depuis l’été 2022, il est interdit d’augmenter les loyers des logements classés F et G même entre deux locataires. Au total dans la décennie à venir 40% du parc privé sera concerné par ces mesures.
Les logements anciens sont évidemment plus susceptible d’avoir un DPE bas, du fait des matériaux utilisés à leur construction et du manque d’isolation. Il est également plus compliqué et plus onéreux de faire des travaux de rénovation énergétique sur ces bâtiments. A Paris les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation préalable et nécessite l’accord des bâtiments de France.
Si ces logement sont des petites surfaces, c’est encore pire car les travaux d’isolation peuvent engendrer une perte de place. Le petits appartements sont d’ailleurs les plus souvent pointés comme passoire thermiques. Même si le DPE n’est pas obligatoire pour les monuments historiques, il l’est pour le bâti d’avant 1948, c’est pourquoi les associations nationales de défense du patrimoine demandent de mettre en place un DPE spécifique au bâti ancien.
Comment améliorer son DPE ?
Il existe plusieurs solution pour améliorer son DPE, le plus important reste l’isolation du logement. De nombreux travaux d’isolations sont réalisables pour faire des économies sur le chauffage, le plus efficace est l’isolation par l’extérieur qui consiste à poser un isolant sur l’extérieur du logement, mais si ce n’est pas possible, un isolant peut être mit sur les murs en intérieur, mais cela engendre forcément une perte de place. Il est également possible d’isoler les combles ou le plancher bas, qui sont aussi responsable de grosse déperdition énergétiques. La pause d’une pompe à chaleur Air-Eau peut également est également une alternative écologique au radiateurs et radiateurs traditionnels.
De nombreuses aides peuvent vous aider à financer ces travaux, en 2021, 644 073 propriétaires ont pu rénover leur logements et améliorer leur performance énergétique grâce à MaPrimeRenov’. Les primes Certification d’économies d’énergies (CEE) sont également importantes, il s’agit de primes qui oblige les fournisseurs d’énergies, qui polluent beaucoup, à financer une partie de la transition énergétique.