Vous n’êtes pas satisfait de votre syndic et vous souhaitez le changer ? C’est très simple. Que ce soit la fin du mandat de votre syndic de copropriété ou que vous souhaitez révoquer le contrat, on vous explique en quelques étapes comment procéder.
À savoir que depuis la loi du 10 juillet 1965, en France, toutes les copropriétés ont l’obligation de nominer un syndic.
Commençons !
Quelle est la mission d’un syndic ?
Le syndic est légalement le représentant du syndicat des copropriétaires. Il gère donc tant les finances que l’administration de la copropriété. Le syndic veille au maintien et à la bonne tenue de toutes les parties communes de l’immeuble.
Concernant la question financière, le syndic doit mettre en place un budget prévisionnel pour la copropriété. Il doit également réaliser les comptes du syndicat, leurs annexes et soumettre le tout au vote lors de l’AG. Un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires doit être ouvert et chaque somme reçue pour la copropriété doit être versée sur ce compte.
En ce qui concerne la gestion administrative, le syndic doit réaliser des tâches comme :
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- Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété
- Réaliser et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires, c’est-à-dire leur état-civil, leur courriel, etc
- Mettre en place le règlement de la copropriété et les décisions de l’assemblée générale
- Assurer l’entretien de la copropriété et en cas de besoin réaliser les travaux nécessaires
- Représenter le syndicat des copropriétaires en justice
- Établir et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble
- Informer par courriel ou par lettre les occupants de l’immeuble des décisions prises lors des assemblées générales
- Gérer les archives du syndicat de copropriétaires
Cependant certaines décisions doivent être soumises à un vote lors d’une assemblée générale :
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- Souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire à cette assurance pour le compte du syndicat)
- Délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires
- Signature des contrats avec toute entreprise ou prestataire qui lui est liée
Quelle est la durée du contrat de syndic ?
Lors de l’assemblée générale (AG), la durée du contrat de syndic doit être votée. La durée d’un contrat est de 1 an à 3 ans maximum.
Les cas où le mandat est de 1 an maximum sont lorsque le syndic ou toute personne avec laquelle il est lié a participé à la construction de l’immeuble. Or, ce cas, la durée maximum d’un mandat est de 3 ans. Bien entendu, un mandat peut être renouvelé par un vote à la majorité absolue lors de l’AG.
Si la copropriété ne souhaite pas renouveler le mandat du syndic, ce qui est tout à fait possible, elle doit alors porter à l’ordre du jour lors de l’AG dans un délai de 3 mois précédant la fin du contrat la concurrence de plusieurs nouveaux potentiels syndics et fixé la date anticipée de fin de contrat.
Le syndic aussi peut décider de rompre le contrat. Il doit alors en informer le conseil syndical au plus tard 3 mois avant la date de l’AG.
C’est lors de l’AG que le nouveau syndic est désigné. C’est aussi au cours de celle-ci que les dates de fin de contrat et de début du nouveau sont fixées.
Changer de syndic par révocation
La révocation du contrat de syndic est possible à tout moment, mais il doit y avoir des motifs légitimes : « doit être fondée sur un motif légitime (…). » (Cour d’Appel Paris, 19e ch., sect.B, 10 oct.1996, n° 95/6228). Les copropriétaires peuvent ne pas être pleinement satisfaits du service fourni par le syndic. Pour savoir si vous avez des motifs assez légitimes, nous vous donnons quelques exemples : mauvaise gestion des finances, manque de transparence, mauvaise réactivité, temps de réponse trop longs…
La loi du 10 juillet 1965 dispose que « le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
De même la loi ALUR dispose que « quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ».
Pour plus d’informations, cliquez sur ce lien : mettre fin au mandat en cours du syndic
Changer de syndic par non renouvellement
Le mandat de votre syndic est arrivé à son terme et vous ne souhaitez pas le renouveler ? Ce n’est pas compliqué. On vous explique comment procéder.
Il vous suffit de proposer un ou plusieurs syndics lors de l’assemblée générale. Notez bien qu’il est interdit de ne pas avoir de syndic de copropriété depuis le 10 juillet 1965. Si une copropriété se retrouve sans syndic, elle s’expose à des sanctions comme la saisie du tribunal judiciaire. De manière générale ne pas avoir de syndic entraîne une incapacité de la copropriété à réaliser que ce soit travaux ou vente.
En effet, pour effectuer des travaux au sein de la copropriété, le syndic doit signer tout devis. En l’absence de syndic, les travaux ne peuvent donc pas être réalisés. De plus pour qu’une vente dans une copropriété est lieue, le syndic doit réaliser un état daté à présenter au notaire. Cet état daté est en quelque sorte un bilan de la situation comptable du bien au sein de la copropriété.
Afin de proposer un ou plusieurs nouveaux syndics au conseil syndical, il faut faire une mise en concurrence de différents contrats de syndic de copropriété. Pour qu’un nouveau syndic soit accepté, il faut qu’il soit élu par le conseil syndical lors de l’assemblée générale à la majorité absolue, c’est-à-dire que la majorité des copropriétaires doivent voter pour le même syndic.
Il est important de savoir que dans certains cas la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Si la copropriété n’a pas de conseil syndical, elle n’est pas soumise à ces obligations. De même, si l’assemblée générale de l’année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence de contrats de syndic.
A savoir qu’un copropriétaire peut proposer un contrat de syndic sans passer par le conseil syndical. Il doit seulement demander au syndic actuel d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale le ou les contrats qu’il souhaite présenter. La proposition doit être effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception et ce avant l’envoi de la convocation à l’assemblée générale. Autrement dit, il est nécessaire de s’y prendre à l’avance si vous ne voulez pas être pris de court.
Quelques questions de droit
Pour comprendre et appréhender de la meilleure manière possible tout ce qu’il est nécessaire de faire pour respecter la loi, il faut évidemment connaître la loi. Les lois sont les instruments de l’équilibre entre les droits individuels et les obligations en tant que membre d’une société. Ne vous inquiétez pas, on ne va pas citer tous les articles du code civil. Commençons par faire un rappel des lois les plus importantes par ordre chronologique !
1965 : La loi n°65-557 du 10 juillet fixe légalement le statut des copropriétés sur les immeubles. Cette loi est le premier pied à l’étrier en ce qui concerne le fonctionnement, l’organisation et la mise en place des copropriétés. Elle s’est adaptée aux différentes évolutions des besoins des copropriétaires ce qui la rend en quelque sorte universelle.
L’article 18 liste notamment les missions que le syndic doit accomplir ainsi que les conditions et procédure en cas de rupture de contrat d’une partie ou d’une autre.
1967 : Le décret n°67-223 du 17 mars dresse en partie la liste des documents à joindre lors des assemblées générales ainsi que l’ordre du jour à aborder.
2014 : La loi ALUR ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové a été mise en place le 14 mars et vise à favoriser l’accès au logement. Elle règlement mieux les locations surtout concernant les locations insalubres ou inadéquates. La loi ALUR se fixe 3 objectifs : réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l’accès au logement, développer la transparence. L’une des avancées clés qu’a permis la loi ALUR a été de réduire le préavis a un mois pour les personnes en situation de handicap ou celles qui doivent déménager à cause de leur état de santé.
2015 : La loi Macron ou loi n°2015-990 du 6 août. La loi Macron étend l’application de certaines mesures de la loi ALUR, qui n’étaient applicables qu’aux baux signés après le 27 août 2014, à tous les baux, y compris ceux en cours.
Vous avez maintenant tous les instruments pour gérer votre copropriété à merveille. Bien qu’il soit préférable de choisir un syndic qui vous convient dès le départ, des problèmes peuvent surgir malgré tout. Vous connaissez à présent vos droits et ce qu’il vous est possible de faire ou non.
