Mauvaise gestion de l’immeuble, retard sur la réalisation des travaux votés en assemblée générale ou mauvaise organisation des assemblées générales, il existe beaucoup de raisons qui peuvent pousser les copropriétaires à vouloir mettre fin au contrat de syndic en cours. Les copropriétaires mécontents de leur syndic peuvent changer en suivant quelques étapes importantes.
Rappelons que le rôle d’un syndic est dans un premier temps de représenter légalement une copropriété et s’occuper de sa gestion administrative et financière, gérer l’entretien de l’immeuble et respecter les décisions prises lors des assemblées générales.
Que ce soit pour des raisons de réduction de coûts ou pour avoir un meilleur service, une copropriété a de multiples justifications pour vouloir changer de syndic. À savoir qu’un mandat de syndic est renouvelable entre un an et trois ans. Un syndic a des tâches et des obligations bien précises. C’est notamment lui qui rédige l’ordre du jour de chaque assemblée générale.
Étant donné qu’une révocation de syndic doit passer au vote lors d’une assemblée générale, le syndic est obligatoirement prévenu le plus tôt possible. C’est pour cela que généralement les copropriétaires essayent de régler à l’amiable leur rupture de contrat avec leur syndic. La révocation n’est entre autres que le dernier recours si la rupture à l’amiable n’est pas possible.
Révoquer son syndic en cours de mandat
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 donne accès aux copropriétaires le droit de révoquer un syndic : « le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires ». Cependant, une révocation de syndic n’est possible que lorsqu’il y a présence d’un motif légitime qui montre un manquement grave de la part du syndic sur ses obligations envers la copropriété : « Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime (…) ».
Pour justifier et avoir des preuves concrètes contre un syndic de copropriété, il faut impérativement avoir des documents à l’appui que ce soient des emails ou des courriers recommandés. Si les copropriétaires parviennent à prouver que le syndic a manqué à ses obligations, il pourra être révoqué sans qu’ils n’aient à lui verser des dommages et intérêts. En revanche, si le syndic considère que la révocation est abusive, il peut porter plainte. Si le juge donne raison au syndic, les copropriétaires sont condamnés à dédommager le syndic.
Motifs légitimes pour révoquer son syndic
La loi ne prévoit qu’un seul motif pour révoquer un syndic qui est le défaut d’élaboration de la fiche synthétique. C’est la jurisprudence qui va définir tous les autres motifs. Voici quelques exemples :
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- Non-exécution des décisions prises en assemblée générale
- Non-paiement des charges de copropriété
- Non-entretien des parties communes
- Non-ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires
- Absence du carnet d’entretien
- Non-souscription aux assurances obligatoires
- Refus d’ajouter à l’ordre du jour une proposition d’un copropriétaire
- Non-immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés
- Refus d’organiser une assemblée générale malgré la demande du syndicat des copropriétaires
À noter qu’il ne faut pas confondre la révocation d’un syndic et non-renouvellement du contrat de syndic en fin de mandat. La loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété peut changer de syndic à la fin du mandat du syndic actuel en passant par une mise en concurrence. La copropriété ne passe alors pas par une révocation.
Pour plus d’informations, cliquez sur ce lien : changer de syndic.
Mise en concurrence
La loi emploie le terme désignation pour évoquer l’élection d’un nouveau syndic ou d’un syndic déjà présent. La mise en concurrence des syndics de copropriétés est prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Cette loi prévoit que lorsqu’une désignation de syndic est à l’ordre du jour d’une assemblée, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence de contrats de syndics.
Avant que la fin du mandat actuel de votre syndic n’arrive à terme, le syndic doit organiser une assemblée générale avec tous les copropriétaires. Tous les copropriétaires peuvent proposer des contrats concurrents même ceux qui ne font pas partie du conseil syndical. Les contrats concurrents doivent avoir le format contrat ALUR type accompagné de la fiche d’information. Chaque contrat concurrent doit être envoyé en recommandé au syndic qu’il mettra dans la convocation avec l’ordre du jour de l’assemblée.
Il est tout à fait possible de ne pas procéder à une mise en concurrence. Pour ce faire, il faut que le conseil syndical demande une dispense. Il doit mettre cette demande à l’ordre du jour afin qu’elle soit votée lors de l’assemblée générale. À savoir qu’une dispense n’est pas obligatoire. Si le conseil syndical n’a pas été dispensé d’une mise en concurrence et qu’un syndic est élu ou réélu son mandat reste valable et aucune contestation ne peut être faite.
Mais pourquoi procéder à une mise en concurrence ?
Partons du principe pour commencer qu’un conseil syndical est composé de copropriétaires bénévoles. Il n’est pas possible de faire peser une pression morale avec des obligations et contraintes trop importante à des personnes qui s’investissent gratuitement dans la vie de leur copropriété. Avec cette base, un constat a été fait : si un syndic est trop confiant sur le renouvellement de son mandat, il aura tendance à être moins investi dans la gestion de la copropriété.
Le but de cette mise en concurrence est de faire comparer les services et les prix proposés de plusieurs syndics par les copropriétaires.
Si vous ne parvenez pas à choisir un nouveau syndic et que le mandat de l’ancien s’achève, pas de panique. Même si vous vous retrouvez sans syndic un temps, le président du conseil syndical doit d’après la loi ALUR convoquer une assemblée générale sans tarder. Il faudra élire soit un syndic professionnel, soit un syndic bénévole, soit un syndic coopératif sinon la copropriété passera en administration provisoire ce qui est coûteux. Cette administration provisoire détient tous les pouvoirs du syndic. Il doit notamment se faire remettre tous les documents, archives et fonds et organiser une assemblée générale afin d’élire un nouveau syndic.
3 étapes pour révoquer son syndic
Étape 1 : mise à l’ordre du jour de la révocation du syndic en cours de mandat
Pour révoquer un syndic en cours de mandat, il faut le voter lors d’une assemblée générale. Le conseil syndical ou un copropriétaire doit envoyer en lettre recommandée au syndic la demande de mise à l’ordre du jour la révocation. Le syndic a par la suite l’obligation de transmettre une convocation pour l’assemblée générale au moins 21 jours avant la date de celle-ci. À ne pas oublier, l’objet de révocation doit donner suite à la nomination d’un nouveau syndic. Il faut penser à ajouter également à l’ordre du jour ce projet et à préparer différents contrats concurrents pour l’élection du nouveau syndic dans le même temps.
Étape 2 : mise en concurrence de plusieurs syndics de copropriétés
Comme on l’a dit précédemment, suite à la révocation du syndic, il est primordial d’en élire un nouveau. Il est préconisé de choisir plusieurs syndics à mettre en concurrence avant la date de l’assemblée générale. On compte 3 modèles de gestion qu’une copropriété peut mettre en concurrence :
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- Un syndic bénévole : un copropriétaire est élu en assemblée générale pour représenter la copropriété en qualité de syndic. Bien que dans un contrat de syndic bénévole, le syndic élu n’est pas payé, les copropriétaires peuvent accorder une rémunération au bénévole choisi avec un vote en majorité absolue au cours d’une assemblée générale
- Un syndic professionnel : dans ce cas, c’est un cabinet qui prend en charge la gestion de la copropriété en échange cette fois-ci d’honoraires. Les syndics professionnels doivent posséder une carte professionnelle délivrée par la Chambre des Commerces et d’Industrie pour une durée de trois ans renouvelables, une assurance responsabilité civile et une garantie financière
- Un syndic coopératif : tous les copropriétaires du conseil syndical assurent la gestion administrative et financière de la copropriété. Mais c’est uniquement le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. On l’appelle le président-syndic. Dans ce modèle de gestion, chaque membre du conseil syndical peut s’investir pleinement dans la vie de sa copropriété en fonction de ses disponibilités et de ses préférences
Étape 3 : Le vote de la révocation du syndic en assemblée générale
La révocation du syndic doit être votée à la majorité absolue. Si la majorité absolue est obtenue, le gestionnaire de copropriété est immédiatement destitué de sa qualité de syndic et les copropriétaires doivent passer à l’élection du nouveau syndic. Si un nouveau syndic est élu, il prend directement ses fonctions, clôture l’assemblée générale et envoie à tous les copropriétaires le procès-verbal de l’assemblée générale. Le syndic révoqué dispose alors d’un mois pour transmettre tous les documents au nouveau syndic. Cependant, si les copropriétaires ne se mettent pas d’accord sur le choix du nouveau syndic, une nouvelle assemblée générale doit avoir lieu rapidement puisqu’une copropriété ne peut pas rester sans syndic.